Wyobraźmy sobie inwestycję deweloperską – osiedle składające się z kilku segmentów mieszkalnych, które pod ziemią połączone są wspólnym garażem. Czy taka inwestycja to jeden budynek, czy kilka oddzielnych? To pytanie wcale nie jest teoretyczne – od odpowiedzi na nie zależy, czy i jak inwestor uzyska warunki zabudowy, pozwolenie na budowę czy spełni wymogi urbanistyczne.
Sprawa, którą zajął się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 14 stycznia 2025 r. (sygn. II OSK 1060/22), dotyczyła właśnie takiej sytuacji – budowy obiektu mieszkaniowego składającego się z trzech segmentów, połączonych wspólną częścią podziemną w postaci garażu.
Inwestor kontra sąsiadka – czyli co wydarzyło się w Krakowie?
Inwestorzy K.K. i T.S. uzyskali od Prezydenta Krakowa decyzję o warunkach zabudowy dla planowanego budynku wielorodzinnego z garażem podziemnym. Sąsiadka inwestycji, A.W., zaskarżyła tę decyzję, twierdząc, że inwestycja nie dotyczy jednego budynku, lecz kilku – bo składa się z trzech segmentów naziemnych.
Sprawa przeszła całą ścieżkę administracyjną i sądową, aż trafiła do NSA. W centrum sporu była interpretacja pojęcia "budynku" – czy połączenie segmentów wspólnym garażem oznacza, że mamy do czynienia z jednym obiektem, czy kilkoma?
Jak orzekł sąd?
NSA stanął po stronie inwestora i organów administracji. Uznał, że projektowany obiekt stanowi jeden budynek – bo wszystkie segmenty są połączone podziemnie, posadowione na wspólnym fundamencie, a wewnętrzne klatki schodowe i windy łączą je funkcjonalnie. Co istotne – brak było przegród czy dylatacji oddzielających poszczególne segmenty.
Sąd podkreślił, że skoro segmenty nie mają własnych fundamentów, nie można mówić o tym, że są odrębnymi budynkami. A to oznacza, że decyzja o warunkach zabudowy mogła dotyczyć jednego budynku – tak jak wskazano w dokumentach.
A co z innymi wyrokami?
Nie jest to jednak jedyne możliwe podejście. W innych sprawach – m.in. w wyrokach NSA z 15 czerwca 2016 r. (II OSK 2484/14) czy z 27 marca 2019 r. (II OSK 1187/17) – sądy wskazywały, że fakt posadowienia kilku segmentów na jednej płycie fundamentowej i połączenie ich garażem nie wystarcza, aby uznać je za jeden budynek. Liczy się bowiem przede wszystkim to, co widać nad ziemią – czyli oddzielne bryły i konstrukcyjna odrębność segmentów.
W sprawie z 2025 r. NSA przyjął inne podejście – pokazując, jak bardzo brakuje spójności w orzecznictwie. A to z kolei rodzi problemy dla inwestorów i właścicieli działek – bo zależnie od interpretacji, taka inwestycja może zostać uznana za legalną lub nie.
Co z tego wynika?
Jeśli jesteś inwestorem planującym budowę zespołu budynków (np. szeregówki, apartamentowce z wspólnym garażem), warto już na etapie warunków zabudowy i pozwolenia na budowę zadbać o właściwe ujęcie projektu.
Jeśli jesteś sąsiadem planowanej inwestycji i masz wątpliwości co do jej legalności – również możesz skutecznie zareagować.
W takich sprawach kluczowe znaczenie ma dobra strategia i znajomość aktualnego orzecznictwa, które – jak pokazuje niniejszy przykład – bywa niejednoznaczne.
Zapraszamy do kontaktu: kancelaria@kancelariasmart.pl
Możesz też przesłać zapytanie przez formularz – odpowiemy szybko i konkretnie.