Niniejszy artykuł poświęcony jest zagadnieniu braku udziału w drodze dojazdowej i odpowiada na pytania co zrobić, gdy zakupiliśmy działkę, która nie ma dostępu do drogi. Brak udziału w drodze dojazdowej może przyprawić właścicielowi takiej nieruchomości „bólu głowy” z uwagi na:
- Problemy z uzyskania pozwolenia na budowę,
- Obniżenie wartości działki,
- Spory z właścicielami sąsiadujących nieruchomości.
Poniżej przedstawiamy sposoby rozwiązania problemu dojazdu do danej nieruchomości
z uwagi na brak posiadania udziału w drodze dojazdowej uwzględniając prawne aspekty proponowanych działań.
- Wykupienie udziału od sąsiadów posiadających udział w drodze dojazdowej,
- Umowa służebności przejazdu/przechodu,
- Skierowanie do Sądu wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej,
- Powstanie służebności w drodze zasiedzenia,
- Nabycie działki sąsiedniej posiadającej udział w drodze dojazdowej.
Ad 1 Wykupienie udziału od sąsiadów posiadających udział w drodze dojazdowej
Jednym z rozwiązań problemu dostępności do drogi dojazdowej jest wykupienie udziału od sąsiadów (właścicieli sąsiadującej nieruchomości) w drodze dojazdowej. Należy wskazać, że w przypadku współwłasności drogi dojazdowej – należy ona do każdego współwłaściciela, w zależności od wielkości udziału. Kodeks cywilny na podstawie przepisu art. 197 ustanawia domniemanie, że udziały współwłaścicieli są równe. Czyli w przypadku 4 współwłaścicieli, udział w drodze dojazdowej każdego z nich będzie wynosił 1/4. W takiej sytuacji każdy ze współwłaścicieli (właścicieli posiadających udział w drodze dojazdowej) ma prawo do korzystania z całej drogi (jednocześnie nie zyskując prawa do żadnej wyodrębnionej części). Co więcej, każdy z właścicieli może rozporządzać swoim udziałem, sprzedać lub oddać w użytkowanie. Jednak do rozporządzania całością drogi dojazdowej potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli. Podkreślić należy również, że współwłaściciele drogi ponoszą, proporcjonalnie do udziału, wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną np. każdy ze współwłaścicieli partycypuje w kosztach utrzymania drogi. Często zdarza się, że drogę dojazdową przejmuje dana gmina, która dba o jej prawidłowe utrzymanie.
Ad 2 Umowa służebności przejazdu/przechodu
Kolejnym rozwiązaniem braku udziału w drodze dojazdowej jest podjęcie rozmów z właścicielem sąsiadującej nieruchomości i zawarcie z nim umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego w zakresie ustanowienia służebności przejazdu/przechodu.
Ustanowienie służebności przejazdu/przechodu uregulowane zostało w przepisie art. 285 kodeksu cywilnego w brzmieniu:
§1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
Strony umowy (właściciele nieruchomości) określają m.in. przebieg drogi, wysokość opłat i formy zapłaty. Informacja o ustanowieniu służebności przejazdu/przechodu zostaje wpisana w księgach wieczystych zarówno nieruchomości władnącej (tj. nieruchomości, która nie miała udziału w drodze dojazdowej i na rzecz której owa służebność została ustanowiona) oraz nieruchomości obciążonej (nieruchomości, która posiadała udział w drodze dojazdowej). Powyższe wynika z obowiązku notariusza polegającego na zawarciu wniosku wieczystoksięgowego o ujawnienie umówionego prawa w treści ksiąg wieczystych.
Ad 3 Skierowanie do Sądu wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej
Natomiast w przypadku, gdy właściciel nieruchomości pozbawionej dostępny do drogi dojazdowej nie dojdzie do konsensusu z sąsiadem mającym dostęp do niniejszej drogi, wówczas rozwiązaniem jest skierowanie do sądu wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej.
Zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
Ustalając zakres służebności drogi koniecznej Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 21 marca 1983 r., III CRN 14/83 podkreślił, że sądy powinny zwracać uwagę, aby – przy uwzględnieniu potrzeb nieruchomości pozbawionej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej – droga konieczna była przeprowadzona przez grunt, którego uszczerbek wskutek przeprowadzenia drogi jest najmniejszy. Z kolei zagadnienie dot. wynagrodzenia nie jest szczegółowo sprecyzowane i w orzecznictwie sądów wskazuje się, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej jest traktowane elastycznie w zależności od okoliczności danego przypadku.
Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej na podstawie art. 39 ustawy o kosztach sądowe w sprawach cywilnych podlega opłacie w kwocie 200 złotych.
Ad 4 Powstanie służebności w drodze zasiedzenia
Na podstawie przepisu art. 292 kodeksu cywilnego dopuszczalne jest nabycie służebności gruntowej przez zasiedzenie. Kluczowe jest jednak, aby korzystanie (przejazdy przez nieruchomość posiadającą dostęp do drogi dojazdowej) było widoczne na cudzej nieruchomości, a nadto by trwało nieprzerwanie od 20 lat (w wypadku nabycia posiadania w dobrej wierze) albo 30 lat (w wypadku nabycia posiadania w złej wierze) oraz aby nie opierało się na już ustanowionej służebności gruntowej. Stan faktyczny przy zasiedzeniu określa się jako władztwo nad cudzą nieruchomością z zamiarem korzystania z służebności. „Korzystanie” powinno być na tyle zamanifestowane, aby właściciel nieruchomości obciążonej uzyskał ostrzeżenie, że następuje ingerencja w jego prawo podmiotowe (następują działania osoby trzeciej na jego nieruchomości).
W przypadku wystąpienia ww. sytuacji, do Sądu należy skierować wniosek o stwierdzenie nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie, który na podstawie art. 39 ustawy o kosztach sądowe w sprawach cywilnych podlega opłacie w wysokości 200 złotych.
Nabycie prawa do przejazdu czy przejścia przez cudzy grunt na mocy zasiedzenia pozwala na legalne korzystanie z drogi koniecznej będącej zwykle jedynym dostępnym sposobem dojazdu do danej nieruchomości. Nadto zasiedzenie służebności pozwala uregulować długotrwałe (trwające min. 20 lat) relacji sąsiedzkich, minimalizując ryzyko sporów i umożliwiając formalne potwierdzenie istniejącego stanu rzeczy.
Ad 5 Nabycie działki sąsiedniej posiadającej udział w drodze dojazdowej
Na koniec rozwiązaniem, który również należy zasygnalizować jest nabycie działki sąsiedniej posiadającej udział w drodze dojazdowej. Dzięki powiększeniu posesji poprzez zakup działki sąsiedniej, posiadającej bezpośredni dostęp do drogi dojazdowej, wartość nieruchomości wzrośnie a problem z brakiem udziału w drodze prowadzącej do działki rozwiąże się.
Zapraszamy do kontaktu: kancelaria@kancelariasmart.pl
Możesz też przesłać zapytanie przez formularz – odpowiemy szybko i konkretnie.
Źródła:
1. G. Karaszewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. II, red. M. Balwicka-Szczyrba,
A. Sylwestrzak, Warszawa 2024, art. 145.
2. G. Sikorski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. P. Nazaruk, LEX/el. 2024, art. 292.
3. Postanowienie SN z 21.03.1983 r., III CRN 14/83, OSP 1983, nr 12, poz. 259.
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz. U.
z 2024 r. poz. 959 z późn. zm.).